Hjemfaldspligt: Ofte stillede spørgsmål og svar

Af Skøde Centret

Når du køber en ejendom, er det vigtigt at forstå, hvad hjemfaldspligt betyder, og om der er en hjemfaldspligt på den ejendom, du ønsker at købe.

Hvad er hjemfaldspligt?

Hjemfaldspligt, også kaldet en tilbagekøbsdeklaration, er en klausul som nogle kommuner, herunder især Københavns Kommune, har tinglyst på grunde og ejendomme, som de tidligere har solgt. Hvis der er tinglyst hjemfaldspligt, har ejeren af grunden derfor kun en tidsbegrænset brugsret til ejendommen og grunden.

Dette forhold er væsentligt at undersøge i forbindelse med boligkøb.

Hvordan kan du tjekke, om der er hjemfaldspligt på den ejendom du overvejer at købe?

Hjemfaldspligten skal fremgå af ejendommens tingbogsattest. Retten er tinglyst på ejendommen, men på forskellig måde og kan derfor let overses. Hvis en hjemfaldspligt ved en fejl ikke er blevet tinglyst i tingbogen, men sælger alligevel (som sælger bør gøre) oplyser køber om hjemfaldspligten, står hjemfaldspligten alligevel ved magt.

Hjemfaldspligt i historisk perspektiv

Historisk set, var formålet med hjemfaldspligten for private boligejere, at flest mulige kunne få råd til at erhverve og opføre eget parcelhus uden de store udgifter til selve grunden, og først efter en generation eller to ude i fremtiden skulle grunden vederlagsfrit tilbageskødes til kommunen, mod at kommunen ydede kompensation for bygningernes værdi til den til enhver tid værende ejer af grunden. Populært sagt er det en form for langtidsleje, hvor en husejer køber en billig grund af kommunen, som efterfølgende kan købe grunden tilbage til den samme pris, som der oprindeligt blev givet for grunden (for måske årtier siden).

Hvad er konsekvensen af en hjemfaldspligt?

Hvis der er tinglyst hjemfaldspligt, betyder det således, at kommunen, som grunden er beliggende i og som tidligere har solgt grunden, har ret til at købe grunden tilbage på et nærmere bestemt tidspunkt.

Tilbagekøbsprisen ligger langt under en ejendoms aktuelle værdi, men heldigvis kan boligejeren ofte købe sig fri fra hjemfaldspligten. Et frikøb medfører, at hjemfaldspligten bliver aflyst, således at kommunen ikke længere kan købe ejendommen tilbage i henhold til den oprindeligt tinglyste hjemfaldsklausul. Som alternativ til et frikøb, kan hjemfaldspligten udskydes. Nogle tilbagekøbsrettigheder kan dog ikke frikøbes eller udskydes – fx fordi staten også har rettigheder over ejendommen.

Ved beregningen af tilbagekøbs- eller udskydelsesprisen, indgår året for tilbagekøb, tilbagekøbssummen og ejendommens værdi.

Kan hjemfaldspligt fjernes?

Før blev frikøbsprisen beregnet ud fra den offentlige vurdering, men den ordning er i Københavns kommune blevet lukket ned, og i stedet sker beregningen nu ud fra en mæglervurdering. Københavns Kommune ønskede at ændre reglerne, fordi markedsprisen gennem årene var løbet fra den offentlige vurdering, der har været fastfrosset siden 2012.

Ændringen har betydet, at frikøbsprisen fra 1. april 2017 og fremefter skal beregnes ud fra markedsprisen (som fastsættes af en mægler valgt af kommunen) i stedet for ud fra den offentlige ejendomsvurdering, som det hidtil havde været.

Bemærk, at en tilbagekøbsret ikke er en pligt, men en ret for kommunen. Der er heller ikke garanti for at du som køber har mulighed for at få hjemfaldspligten fjernet.

Hvis der er tinglyst hjemfaldspligt på en ejendom har dette som oftest indflydelse på ejendommens salgsværdi, i og med at potentielle købere normalt vil kræve at hjemfaldspligten frikøbes eller at der gives et nedslag i prisen.

Ved salg af ejendomme med hjemfaldspligt, som er anskaffet i indkomståret 1999 eller senere, er der ikke fradrag for tab.

Køb af bolig og hjemfaldspligt

Hvis du overvejer at købe en bolig med hjemfaldspligt, bør du enten få et nedslag i prisen svarende til at hjemfaldspligten frikøbes, eller at denne som minimum udskydes. Hvis du får nedslag i prisen, kan du som køber vælge at bruge de sparede penge til at købe huset fri af hjemfaldsklausulen.

Alternativt bør sælger som led i handlen sørge for at hjemfaldspligten frikøbes eller udskydes.