Forældrekøb – beskatning ved videresalg til barn 2024

Af Skøde Centret

Forældrekøb er en måde, hvorpå forældre kan hjælpe deres børn med at få foden inden for på boligmarkedet. Det indebærer, at forældre køber en bolig med det formål at udleje den til deres barn. Dette er ofte en fordelagtig løsning for både forældre og børn, da det kan være en økonomisk fornuftig investering for forældrene, mens børnene får en bolig til en overkommelig husleje.

Forældrekøb kan give dit barn en god start i livet, men det er vigtigt at være opmærksom på de juridiske og skattemæssige konsekvenser.

Hvorfor overveje forældrekøb?

Der er mange gode grunde til at overveje forældrekøb. For det første kan det være svært for unge mennesker at finde en overkommelig bolig, særligt i større byer. Forældrekøb kan være en løsning på dette problem. For det andet kan forældrekøb være en økonomisk fornuftig investering, da værdien af boligen ofte stiger over tid.

Hvordan beregnes overskud ved salg?

Når du som forælder har investeret i en bolig og senere beslutter dig for at sælge, er det væsentligt at være bekendt med, hvordan overskud ved salget beregnes. Overskuddet er forskellen mellem den pris, du oprindeligt købte boligen for (købsprisen), og den pris, du sælger boligen for (salgsprisen).

Lad os tage et eksempel: Antag at du købte en lejlighed til 2 millioner kroner. Nogle år senere, efter at lejligheden er blevet vurderet til 2,5 millioner kroner, beslutter du at sælge. I dette tilfælde er dit overskud ved salget 500.000 kroner (2,5 millioner kroner minus 2 millioner kroner).

Det er vigtigt at være opmærksom på, at forskellige omkostninger, såsom vedligeholdelse, forbedringer og eventuelle omkostninger ved salget, kan trækkes fra i denne beregning. Derfor kan det være en god idé at opbevare dokumentation for disse udgifter.

Er overskud ved forældrekøb skattepligtig?

Ja, overskud ved forældrekøb er skattepligtigt. Hvis du som forælder sælger en ejendom, som du har købt til dit barn, og opnår et overskud ved salget, skal du betale skat af dette overskud. Dette kaldes avancebeskatning.

Det er vigtigt at bemærke, at skatteprocenten afhænger af flere faktorer, herunder størrelsen af dit overskud, din personlige indkomst og eventuelle fradrag. Dette er et komplekst område, og det anbefales at søge rådgivning for at forstå fuldt ud, hvordan skatten beregnes.

Derudover er der særlige regler, hvis boligen har været brugt som din egen bolig i en periode, eller hvis du sælger boligen til dit barn under markedsværdi. Disse situationer kan have indflydelse på, hvor meget skat du skal betale af overskuddet.

Hvad er parcelhusreglen?

Parcelhusreglen er et væsentligt element i lovgivningen om forældrekøb, der har betydning for både skat og overdragelse af boligen. Reglen har navn efter de parcelhuse, den oprindeligt blev indført for, men gælder for alle slags ejerboliger, uanset type og størrelse.

Parcelhusreglen tillader, at du som ejer kan sælge din bolig skattefrit, hvis du har beboet den som din hovedbolig i en sammenhængende periode på mindst et år inden salget. Dette er en fordel, hvis du på et tidspunkt ønsker at sælge din bolig uden at skulle betale skat af eventuel avance, altså forskellen mellem købs- og salgsprisen.

Hvordan påvirker parcelhusreglen forældrekøb?

Forældrekøb er omfattet af parcelhusreglen, men det er vigtigt at bemærke, at den fortolkes noget anderledes i disse tilfælde. Når du køber en bolig med henblik på udlejning til dit barn, betragtes boligen ikke som din hovedbolig. Dette skyldes, at du ikke selv bor i boligen, selvom du ejer den.

Men hvis du vælger at flytte ind i boligen på et senere tidspunkt og bor der i mindst et år før du sælger, vil parcelhusreglen kunne anvendes. Hvis ikke, skal du betale skat af avancen ved salget af boligen.

Hvad er den laveste pris man kan overdrage ejendommen?

Foregår salget af boligen mellem forældre og barn, må salget normalt ske til en pris der maksimalt ligger 15 % under ejendomsvurderingen, uden at barnet skal betale gavebeskatning. Dette forudsætter dog at ejerlejligheden ikke er vurderet som udlejet, eller at vurderingen på anden vis er misvisende, fx hvis der er sket store renoveringer som ikke er anmeldt til BBR. Endvidere må man ikke have kendskab til boligens salgsværdi fx via en vurdering fra en ejendomsmægler.

Barnet kan efter overtagelse skattefrit videresælge boligen i en almindelig fri handel, jf. parcelhusreglen, da barnet selv har været bosiddende i boligen.

Hvordan påvirker forældrekøb min økonomi?

Forældrekøb er en betydelig økonomisk beslutning. I mange tilfælde betyder det, at du som forælder overtager en stor del af ansvaret for dit barns boligsituation. Det kan være en stor hjælp for dit barn, men det er også en beslutning, der har betydelige økonomiske konsekvenser for dig.

For det første skal du være forberedt på de udgifter, der er forbundet med at købe en ejendom, såsom udbetaling, gebyrer, omkostninger til rådgivning, eventuelle renoveringsomkostninger og så videre. Derudover vil du også skulle betale løbende omkostninger, herunder ejendomsskatter, ejendomsforsikring, vedligeholdelse, eventuelle fællesudgifter, og meget mere.

For det andet vil forældrekøb også have skattemæssige konsekvenser. Hvis du lejer boligen ud til dit barn, skal du betale skat af lejeindtægterne, selvom de måske går direkte til at dække dine omkostninger til lånet. Hvis du senere beslutter at sælge boligen, kan du også skulle betale skat af eventuel avance, medmindre du har boet i boligen i en periode.

Endelig kan forældrekøb også påvirke dit budget og din livsstil. Det kan være nødvendigt at skære ned på andre udgifter for at kunne betale for dit barns bolig, og det kan også påvirke dine muligheder for at optage lån i fremtiden, da bankerne vil se på din samlede gæld, når de vurderer din kreditværdighed.

Hvordan finansieres et forældrekøb?

Finansieringen af et forældrekøb kan gøres på flere forskellige måder. Typisk vil forældre optage et lån til at finansiere købet, ligesom de ville gøre med enhver anden ejendom. Dette kan være et traditionelt realkreditlån, et banklån, eller en kombination af begge dele.

Nogle forældre vælger også at finansiere købet ved at omlægge deres eksisterende lån på deres egen bolig. Dette kan give mulighed for at få en lavere rente, men det indebærer også en større risiko, da du i så fald lægger din egen bolig i pant for dit barns bolig.

Der er også mulighed for at købe boligen kontant, hvis du har nok penge til det. Dette kan spare dig for låneomkostninger og renteudgifter, men det kan også binde en stor del af dine penge op i fast ejendom, hvilket kan være en ulempe, hvis du får brug for likviditet på et senere tidspunkt.

Hvordan håndteres overdragelsen af boligen til barnet?

En sådan sag håndteres ved at der laves et nyt skøde, indeholdende vilkår for overdragelsen, herunder pris og overtagelsesdato. Skødet indføres digitalt i tingbogen, hvorefter barnet er ny formel ejer.

Når barnet er den formelle ejer, kan barnet optage nye realkreditlån eller eksisterende lån kan overtages.

Overdragelsen vil være forbundet med omkostninger til tinglysningsafgift og honorar til skødeskriver eller advokat.