Ejerskifteforsikring: Alt du bør vide inden køb af bolig

Af Skøde Centret

En ejerskifteforsikring er en forsikring, som anvendes ved boligkøb. Forsikringen dækker i udgangspunktet skjulte skader på ejendommen, som ikke er angivet i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten og som du som køber derfor ikke har kendt til på forhånd.

Hvordan er reglerne for sælger?

Sælger kan ved at lave en tilstandsrapport, en el-rapport, give tilbud på en ejerskifteforsikring samt erklære at ville betale halvdelen af denne ejerskifteforsikring, fraskrive sig ansvaret for fejl og mangler ved ejendommen.

Sælger skal ifølge reglerne præsentere tilbuddet på ejerskifteforsikring enten før købsaftalen bliver underskrevet eller senest i forbindelse med at denne underskrives.

Det står dog sælger frit for om sælger vil lave tilstandsrapport/el-rapport og give tilbud på en ejerskifteforsikring. Undlader sælger at gøre dette, hænger sælger i stedet på et ansvar for fejl og mangler i 10 år.

Hvordan er reglerne for køber?

Som køber behøver du ikke at tegne netop den ejerskifteforsikring, som sælger har fremlagt tilbud på. Du kan i stedet frit vælge at tegne i et andet selskab, eller fx vælge en udvidet ejerskifteforsikring, men det beløb, som sælger er forpligtet til at betale, er halvdelen af præmien på den af sælger forelagte basis ejerskifteforsikring.

Hvad er grundlaget for ejerskifteforsikringen?

Grundlaget for ejerskifteforsikringen er tilstandsrapporten og el-rapporten. Tilstandsrapporten er gyldig, fra den dag den bygningssagkyndige indberetter rapporten, og må ikke være ældre end 6 måneder når købsaftalen underskrives, for at sælger kan fritages for sit ansvar. El-rapporten må maksimalt være 1 år.

Hvis du som køber vælger ikke at tegne en ejerskifteforsikring, og således ikke tager imod sælgers tilbud om at betale halvdelen, står du i praksis uden mulighed for at få erstatning for de skader og skjulte fejl som måtte vise sig på ejendommen senere hen.

Hvad dækker en ejerskifteforsikring?

Ejerskifteforsikringen dækker skader på boligen, som du som køber ikke kunne forvente i forhold til husets alder og vedligeholdelsesstand, og som du heller ikke har fået kendskab til via tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, eller som sælger ikke har oplyst om. Har sælger fx oplyst dig om en fugtskade i tagrummet, vil du ikke få den dækket af ejerskifteforsikringen, fordi du har kendt til skaden på forhånd.

Det er normalt muligt at vælge mellem en dækning i 5 år eller 10 år.

For at være dækket af ejerskifteforsikringen, skal de skjulte skader og mangler have været til stede ved overtagelsen af ejendommen. Nye skader der opstår efter overtagelsesdagen, hører dækningsmæssigt hjemme under den almindelige husforsikring.

Selvrisikoen på en ejerskifteforsikring svinger normalt mellem 5.000 – 30.000 kr. pr. skade.

Selvom det er frivilligt for køber at tegne en ejerskifteforsikring, er det er en rigtig god idé at tegne denne. En ejerskifteforsikring er dog ikke en 100% garanti for dækning, og de fleste ejerskifteforsikringer er ikke perfekte. Der er ofte nogle forbehold i dækningen. Men ejerskifteforsikringen kan dække, hvis det viser sig, at der er skader, fejl og mangler i huset, som ikke er omtalt i tilstandsrapporten eller i elinstallationsrapporten.

Man skal grundlæggende betragte ejerskifteforsikringen som en katastrofeforsikring. Den er ikke velegnet til mindre problemer, alene på grund af selvrisikoen.

Ifølge Erhvervsstyrelsen er hensigten med en ejerskifteforsikring, at den skal dække skader, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten, altså skjulte fejl og mangler, men der er som nævnt en række undtagelser.

Hvad dækker en ejerskifteforsikring typisk ikke?

Det er vigtigt at sætte sig ind i, hvad ejerskifteforsikringen dækker og hvad den ikke dækker, så du ikke bliver overrasket, hvis du senere hen får brug for forsikringen.

Du skal være opmærksom på, at det normalt kun er selve bygningen der er dækket. Hvis der fx er forurening i jorden, vil det normalt ikke være dækket af en basis ejerskifteforsikring. En udvidet dækning kan muligvis omfatte jordforurening op til en vis grænse, men det bør du undersøge ved forsikringsselskabet, såfremt du også ønsker denne dækning.

En ejerskifteforsikring dækker normalt ikke skimmelsvamp, da skimmelsvamp ikke anses for at være en såkaldt bygningsforringende mangel.

I forbindelse med at du ønsker at tegne en ejerskifteforsikring, er det en god ide at indhente mindst 3 tilbud, så du har noget at sammenligne med, både prismæssigt og dækningsmæssigt.

Hvad er forskellen på en ejerskifteforsikring og en husforsikring?

Husforsikringen dækker de skader der er opstået efter overtagelsesdagen, mens ejerskifteforsikringen dækker de skader, som er opstået inden overtagelsesdagen.

Kan ejerskifteforsikringen tegnes efter overtagelsen af boligen?

Nej, den skal være tegnet inden du får udleveret nøglen til ejendommen. Efter dette tidspunkt, mister du muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring.

Tegnes der ejerskifteforsikring på en ejerlejlighed?

I princippet er det muligt at tegne ejerskifteforsikring på en ejerlejlighed, men det vil kræve, at der laves en tilstandsrapport/el-rapport på hele ejendommen, herunder samtlige ejerlejligheder i ejerforeningen. Derfor anvendes denne mulighed i praksis stort set aldrig. Sælger fravælger dermed at lave tilstandsrapport og give tilbud på ejerskifteforsikring, og beholder i stedet sit 10-årige ansvar for fejl og mangler.

Kan man tegne ejerskifteforsikring ved køb af dødsbo?

Man kan sagtens tegne en ejerskifteforsikring ved køb af dødsbo, såfremt dødsboet har valgt at lave tilstandsrapport/el-rapport og give tilbud på ejerskifteforsikring.