Købsaftale til hus: De mest almindelige fejl og hvordan man undgår dem

Af Skøde Centret

Denne artikel redegør for hvordan en købsaftale til en bolighandel er bygget op, og hvad den skal indeholde. 

En købsaftale til hus (tidligere kaldt en slutseddel) er en aftale mellem en køber og en sælger vedrørende en fast ejendom. Denne købsaftale er det altafgørende dokument, hvis du er ved at købe bolig.

Købsaftalen indeholder de vilkår man har aftalt, specielt pris og overtagelsesdato, men også en række andre vilkår.

I praksis udformes købsaftalen skriftligt, hvorefter den kan underskrives af begge parter.

I princippet er en mundtlig aftale også bindende. Problemet er, at det er så godt som umuligt at bevise det aftalte hvis det ikke er skriftliggjort, særligt når det drejer sig om noget så væsentlig som fast ejendom. Derfor er det afgørende vigtigt at bolighandlens aftalte vilkår (også de mindre detaljer) nedfældes skriftligt i købsaftalen.

Hvis ejendommen er solgt gennem en ejendomsmægler, vil det normalt være ejendomsmægleren der laver købsaftalen. Købsaftalen laves normalt ud fra en standardformular fra dansk ejendomsmæglerforening.

Det er i den henseende værd som køber at bemærke, at ejendomsmægleren er sælgers mand, og skal varetage sælgers interesser. Ejendomsmægleren må ifølge loven ikke repræsentere både køber og sælger. Derfor bør man som køber have sin egen uvildige rådgiver eller boligadvokat til at varetage sine køberinteresser.

Hvornår underskriver man købsaftalen og hvem underskriver først?

Normalt bliver købsaftalen underskrevet af køber først. Herefter skriver sælger under. Men dette er ikke noget lovkrav. Der er heller ikke deadlines for hvornår man skal underskrive aftalen.

Hvornår er købsaftalen bindende?

Først når købsaftalen foreligger underskrevet af både køber og sælger er den bindende, bortset fra den lovpligtige fortrydelsesfrist og advokatforbehold og andre forbehold der måtte være taget.

Når køber har underskrevet købsaftalen i første omgang, er den at betragte som et tilbud til sælger. Først når sælger også underskriver, bliver det til en aftale. Så længe sælger ikke har underskrevet endnu, kan man som køber altid trække sit tilbud tilbage igen, jf aftaleloven samt Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.

Lovpligtig fortrydelsesret og rådgiverforbehold

Man har som køber af en beboelsesejendom en fortrydelsesfrist på 6 hverdage efter af aftalen er indgået. Forudsætningen for at fortryde er, at sælger får besked om dette inden de 6 hverdage er udløbet sammen med 1 % af købesummen i godtgørelse. Denne 1% skal også betales inden de 6 hverdage er gået.

En anden mulighed for at fortryde er at indsætte et advokatforbehold eller rådgiverforbehold i købsaftalen. Dette giver en gratis mulighed for at fortryde hvis din rådgiver finder problemer med handlen i forbindelse med gennemgang af købsaftalen og øvrige dokumenter.

Kan der indsættes andre forbehold i købsaftalen?

Man kan i en købsaftale til hus indsætte forskellige andre forbehold som skal opfyldes før købsaftalen er endelig og bindende. Eksempler på andre forbehold er:

• Forbehold for bankens godkendelse.
• Forbehold for at man får solgt sin egen nuværende bolig.
• Forbehold for at man kan tegne en dækkende forsikring.

Fordelen ved at indsætte forbehold i købsaftalen frem for at vente med at underskrive til forbeholdene er afklaret er, at man dermed får lukket handlen så ejendommen ikke sælges til anden side.

Hvad indeholder en købsaftale til hus?

Der er ikke egentlige formkrav til en købsaftale til hus. Hvis det er en ejendomsmægler der laver kontrakten, er dette dog omfattet af lov om formidling af fast ejendom. Fx er der krav til ejendomsmæglerens undersøgelses- og oplysningspligt (som afspejles i købsaftalen).

Men købsaftalen indeholder sædvanligvis følgende elementer:

Oplysning om parterne
Navn og bopælsadresse på køber og sælger.

Oplysning om ejendommen
Ejendommens adresse og matrikel nummer.

Overtagelsesdato
Den aftalte overtagelsesdato. Evt. er det også aftalt, at man som køber får nøglen udleveret før tid (en såkaldt dispositionsdato).

Kontantpris og hvordan denne betales
Den aftalte kontantpris, samt hvor stor udbetalingen er, og hvor meget restkøbesummen udgør.
Hvis handlen er en såkaldt finansieret handel, dvs. at lånet optages i sælgers navn, og herefter overtages af køber, vil dette også fremgå af købsaftalen.

Tilbehør
Angivelse af hvad der medfølger i handlen, fx hårde hvidevarer og eventuelle møbler eller skabe.

Ejendommens fysiske forhold
Angivelse af fx varmeinstallation, olietank, vandtilslutning, samt hvorvidt ejendommen pt. er udlejet.

Oplysning om ejendommens forsikring
Angivelse af ejendommens nuværende forsikring.

Offentlig vurdering
Angivelse af den gældende offentlige vurdering.

Forbrugerbeskyttelse og energimærke
Oplysning om hvorvidt handlen er omfattet af reglerne om fortrydelsesret og hvorvidt sælger har lavet tilstandsrapport og givet tilbud på ejerskifteforsikring. Endvidere oplysning om hvorvidt der foreligger gyldigt energimærke.

Gæld udenfor købesummen
Oplysning om hvorvidt man som køber overtager gæld som ikke er en del af købesummen. Det drejer sig typisk om fælleslån i en ejerforening, som man bliver medhæftende på som ny ejer af en ejerlejlighed.

Overtagelse, aflevering og risikoovergang
Angivelse af hvornår ejendommen overtages (normalt kl. 12.00 på overtagelsesdagen) samt at køber overtager risikoen for ejendommen på dette tidspunkt.

Servitutter
Sædvanligvis indeholder købsaftalen en henvisning til ejendommen servitutter i tingbogen. Det betyder at man her opfordres til at gå ind på tingbogen for at se indholdet af servitutterne.

Handelsomkostninger og vederlag
Angivelse af hvem der betaler for skødeskrivningen og udarbejdelsen af refusionsopgørelsen samt hvem der betaler for tinglysningsafgiften til skødet.

Refusionsopgørelse
Standardoplysning om at overtagelsesdagen er skæringsdag vedrørende ejendommens indtægter og udgifter. Det vil sige at udgifter som vedrører perioden før overtagelsesdagen skal afregnes af sælger, og udgifter som vedrører perioden efter overtagelsesdagen afregnes af køber.

Frister, berigtigelse og rådgivning
Angivelse af deadline for skødeskrivning og tinglysning af skødet samt hvem der skal lave dette arbejde.

Individuelle vilkår
Her angives alt det som ikke er standard. Her angives fx advokatforbehold og bankforbehold.
Hvis det er aftalt, at sælger skal reparere taget eller udskifte et vindue, skal det angives her.

Oplysning om pengeinstitut
Kontaktinformation på købers og sælgers bank.

Vilkår for garantistillelse
Standardtekst vedr. vilkår for den bankgaranti købers bank stiller overfor sælgers bank til sikkerhed for købesummens betaling.

En bankgaranti er relevant hvis der er lang tid til overtagelsesdagen (fx et ½ år) fra det tidspunkt hvor købsaftalen underskrives. Hvis der kun er 2-3 uger til overtagelsesdagen fra man indgår købsaftalen, kan det normalt bedre betale sig at deponere købesummen lidt tidligere frem for at betale banken et gebyr for at lave bankgarantien.

Oplysning om hvilke dokumenter der er udleveret til køber
Angivelse af hvilke dokumenter køber har fået udleveret inden købsaftalen underskrives. Det er vigtigt at sikre at man rent faktisk har fået disse dokumenter udleveret, da man ellers indirekte accepterer indholdet af dokumenterne.

Oplysning om hvorvidt købsaftalen er lavet på en standardformular eller ej
Standardkøbsaftalen fra dansk ejendomsmæglerforening anvendes for det meste af ejendomsmæglere som skabelon. Hvis ejendommen er solgt via en ejendomsmægler eller anden formidler, og der ikke anvendes en standardkøbsaftale, skal dette angives her.

Parternes underskrifter
Til sidst i købsaftalen er der gjort plads til underskrifterne på køber og sælger.

Salgsopstillingen
Salgsopstillingen betragtes som en integreret del af købsaftalen. Oplysninger i salgsopstillingen skal derfor være korrekt angivet.

Betinget køb

Det er muligt at indgå en betinget købsaftale. Aftalen kan fx være betinget af at ens nuværende bolig bliver solgt. Typisk vil et betinget køb indebære, at sælger kan fortsætte salgsarbejdet, og såfremt der måtte komme en anden køber, vil den første køber få muligheden for at tiltræde købsaftalen endeligt indenfor en frist på 3 hverdage. Dog vil man normalt skulle tiltræde handlen på samme vilkår som den nye køber, dvs. til en eventuel forhøjet pris, hvis den nye køber har givet et højere bud.

Købsaftale og skøde – er det påkrævet at lave en købaftale?

Det er ikke et lovkrav at der laves en købsaftale. I handler hvor der ikke medvirker en ejendomsmægler, ser man ofte at parterne går direkte til skødet, og indskriver alt det som er aftalt i skødet. Dermed springer man købsaftalen over. I den situation er det blot vigtigt, at skødet laves som et betinget skøde indtil forbehold er opfyldt og købesummen betalt til sælger (eller sikret via en bankgaranti).