Anmærkningsfrit skøde – hvornår er skødet anmærkningsfrit?

Af Skøde Centret

Et anmærkningsfrit skøde er et juridisk dokument, der bekræfter ejerforholdet til en fast ejendom, uden at der er registreret nogen juridiske forpligtelser eller hæftelser på ejendommen. Dette er af afgørende betydning ved køb af fast ejendom, da et skøde med anmærkninger kan indikere økonomiske eller juridiske problemer, som kan påvirke køberen negativt.

Hvad er et skøde?

Et skøde er et officielt dokument, der bekræfter en ejendomshandler og overgår ejendomsejerens rettigheder til køberen. Skødet indeholder detaljer som ejendomstype, adresse, pris og betingelser for handlen. Et skøde kan være enten anmærkningsfrit eller indeholde anmærkninger, som kan have juridiske konsekvenser.

Hvad er anmærkninger på et skøde?

Anmærkninger på et skøde refererer til rettigheder, hæftelser eller krav, som andre parter har på ejendommen. Dette kan inkludere pant i ejendommen, servitutter (som f.eks. rettigheder til adkomst) eller hæftelser fra tidligere ejerforhold. Hvis der er anmærkninger på skødet, kan det indikere, at ejendommen er belastet af økonomiske eller juridiske forpligtelser, som kan påvirke køberen. Eksempler på sådanne anmærkninger kan være:

• Pant: En långiver har en ret til at få ejendomsoligationen betalt, før ejerens øvrige forpligtelser bliver dækket.
• Servitutter: Rettigheder givet til en anden person eller en myndighed, f.eks. ret til at bruge en vej på ejendommens grund.

Hvorfor er et anmærkningsfrit skøde vigtigt?

Når en ejendom har et anmærkningsfrit skøde, betyder det, at ejendommen er fri for sådanne juridiske eller økonomiske byrder. Dette er af stor betydning for køberen, da det sikrer, at der ikke er uforudsete krav, der kan påvirke ejendomshandlerens værdi eller ejendommes anvendelse.

Hvordan får man et anmærkningsfrit skøde?

Så snart sælger af ejendommen har fået sine eksisterende lån indfriet og aflyst af tingbogen, vil skødet herefter automatisk blive anmærkningsfrit. Det er normalt altid aftalt, at en sælger først får købesummen frigivet, når skødet er anmærkningsfrit. Indtil da vil pengene stå på en spærret konto i sælgers bank.

Processen fra tinglysning til anmærkningsfrit skøde

Processen for at sikre et anmærkningsfrit skøde er en nøje struktureret juridisk procedure, der involverer flere trin, som både købers og sælgers banker deltager i. Dette sikrer, at ejendommens ejerforhold overgår korrekt til køber, og at eventuelle lån eller hæftelser fra sælgers side bliver indfriet og aflyst, så køberen står med et anmærkningsfrit skøde. Nedenfor gennemgås processen i detaljer.

1. Tinglysning af skødet til køber

Efter handlen er underskrevet, og køber og sælger er blevet enige om vilkårene for ejendomsoverdragelsen, indsendes skødet til tinglysning. Tinglysningen er den officielle registrering af ejerforholdet og foregår digitalt i Tinglysningsretten, hvor ejendommen formelt overføres til køber.

Denne proces sikrer, at ejendommen nu er juridisk registreret i købers navn. På dette tidspunkt kan skødet dog stadig have anmærkninger, da sælgers eksisterende lån typisk endnu ikke er aflyst.

2. Tinglysning af købers nyoprettede lån

For at skødet kan blive helt anmærkningsfrit, skal købers bank have mulighed for at tinglyse de nye lån, som finansierer købet. Dette trin i processen er afgørende, da banken ofte kræver sikkerhed i ejendommen, som skal tinglyses for at kunne godkende lånet. Købers bank sørger derfor for at tinglyse pant i ejendommen – ofte kort efter skødet er tinglyst til købers navn – og dette gør, at banken opnår sikkerhed i ejendommen.

Dette skridt er vigtigt, fordi købers bank gennem tinglysning af pant sikrer, at lånet er forbundet direkte til ejendommen, og at eventuelle fremtidige krav kan føres tilbage til ejendommens værdi.

3. Overførsel af stempelafgift (stempeloverførsel)

Når købers nye lån er tinglyst, opstår der en mulighed for at overføre stempelafgiften fra sælgers tidligere lån til købers nye lån, hvilket kan reducere de samlede omkostninger ved handlen. Denne proces kaldes stempeloverførsel og er relevant i tilfælde, hvor køber overtager en ejendom med eksisterende gæld, som skal refinansieres.

Ved stempeloverførsel undgår køber at betale fuld tinglysningsafgift på det nye lån, idet den overføres fra sælgers oprindelige lån. Dette trin kræver et tæt samarbejde mellem købers og sælgers banker samt Tinglysningsretten.

4. Indfrielse og aflysning af sælgers gamle lån

Når købers lån er sikret gennem tinglysningen, og stempelafgiften er overført, kan sælgers bank påbegynde indfrielsen og aflysningen af de eksisterende lån, der er knyttet til ejendommen. Denne proces er afgørende, da ejendommen skal være fri for gamle lån og hæftelser, før køber kan stå med et anmærkningsfrit skøde.

Sælgers bank indfrier de gamle lån ved at anvende midlerne fra købesummen, der er modtaget fra købers bank, hvorefter de eksisterende pantebreve og andre hæftelser i ejendommen aflyses fra Tinglysningsretten. Dette trin afslutter sælgers økonomiske forpligtelser i forhold til ejendommen.