Skøde på ejerlejlighed: Hvordan får jeg skrevet skødet?

Af Skøde Centret

Et skøde er din dokumenterede ejendomsret. Uden et tinglyst skøde står du svagt, hvis der senere opstår tvivl, pant eller tvister. Her får du den komplette gennemgang af, hvad skødet skal indeholde, hvornår du laver det, hvad det koster – og hvordan du undgår klassiske faldgruber.

Hvad er et skøde på en ejerlejlighed, og hvorfor er det vigtigt?

Skødet er det dokument, der formelt overdrager ejerlejligheden fra sælger til køber. Når skødet er tinglyst, bliver du registreret som ejer i Tingbogen. Det er her, din ret er beskyttet mod andre, der senere vil stille krav – for eksempel banker med pant eller en sælger, der ikke kan holde fingrene fra ejendommen. Tinglysningen gør kort sagt din ejendomsret synlig for alle.

Et skøde står ikke alene. Det hviler på købsaftalen, som beskriver vilkårene for handlen. Skødet trækker de centrale oplysninger ud og bruges til at ændre ejerskabet i det offentlige register. Det er også her, rettigheder og byrder følger med, fx servitutter om brug af fælles gårdrum, regler for altaner eller vejadgang. Mangler skødet, eller er det tinglyst forkert, kan det give dyre problemer ved videresalg, refinansiering – eller hvis der opstår konflikt med tredjemand.

Et gyldigt skøde er derfor mere end et navn på en adresse. Det skal være nøjagtigt, stemme overens med købsaftalen, og det skal tinglyses korrekt. I ejerlejligheder er detaljerne ekstra vigtige, fordi ejendommen består af både selve lejligheden og andele i fællesarealer. Her kan der være servitutter, vedtægter og pant, som skal håndteres rigtigt. Det er værd at overveje en grundig kontrol, før der underskrives, så intet uforudset sniger sig ind i tinglysningen.

Hvornår i forløbet skal skødet udarbejdes og tinglyses?

Tidspunktet er vigtigt. Skødet udarbejdes, når købsaftalen er endelig – typisk efter fortrydelsesret, rådgiverforbehold og bankens godkendelser. Vent ikke unødigt. Jo tidligere sagen er klar til tinglysning, jo hurtigere bliver du sikret mod tredjemandskrav, og jo nemmere glider finansieringen.

Forløbet er ofte sådan her:

• Købsaftalen underskrives af begge parter og bliver endelig efter forbehold/frist.
• Skødet udarbejdes på baggrund af købsaftalen og finansieringen.
• Sælger og køber godkender skødet, og underskrift sker digitalt med MitID.
• Skødet anmeldes til tinglysning, og eventuelle anmærkninger håndteres.
• Når skødet er anmærkningsfrit, frigives købesummen efter aftalte vilkår.

Overtagelsesdagen er ofte styrende for, hvornår skødet senest bør være klar – men arbejd hellere baglæns fra overtagelsen, så banken kan prioritere lånene i god tid. Tinglysningsretten arbejder digitalt, men der kan stadig komme anmærkninger, der kræver afklaringer. Derfor kan det betale sig at have styr på, hvordan tinglysningen foregår i praksis, så du undgår forsinkelser på nøgledagen.

Har I aftalt en frist for skødet i købsaftalen (fx fire uger efter underskrift), bør den respekteres. En overskredet frist kan forsinke finansiering, overtagelse og frigivelse af købesum – og i værste fald skabe unødige konflikter om risiko og rådighed i perioden op til overtagelsen.

Hvad skal stå i skødet – og hvad kontrollerer du?

Skødet skal bygge præcist på købsaftalen og indeholde alle oplysninger, som Tinglysningsretten kræver. Det er her, mange små fejl kan snige sig ind: en upræcis adresse, en forkert ejerandel, et forkert beløb eller en servitut, der ikke bliver nævnt rigtigt. Særligt i ejerlejligheder, hvor fællesarealer, brugsretter og fordelingstal spiller ind, er det afgørende at få alle detaljer på plads.

Typisk skal følgende med:

• Parternes identitet og adresser samt korrekt angivelse af ejerandele.
• Lejlighedens adresse, etage, nr. og ejendommens matrikelnummer.
• Købesum, vilkår for betaling og eventuelle forbehold, der påvirker tinglysning.
• Henvisning til relevante servitutter, vedtægter og rettigheder, der følger med.
• Oplysning om lån/pant, der skal aflyses, overtages eller tinglyses samtidigt.

Kontrollér, at ejendomsbeskrivelsen matcher ejerlejlighedskortet, og at foreningens vedtægter ikke rummer begrænsninger, som skødet utilsigtet kolliderer med. Tjek også, at eventuelle private brugsretter (fx kælderrum) fremgår på en måde, der kan håndhæves.

Underskriv først, når du har set, at skødet afspejler købsaftalen retvisende. Husk også fuldmagter, hvis én part ikke kan underskrive. En klar fuldmagt kan spare dig for en afvisning i systemet og den ventetid, der følger med.

Hvad koster tinglysning af skøde på ejerlejlighed – og hvorfor?

Tinglysning koster et fast beløb plus en procentdel af købesummen. For skøder er afgiften fastsat som en fast afgift og en variabel del af købesummen. For pantebreve er der tilsvarende en fast afgift og en procentdel af lånebeløbet. Satserne følger loven og justeres ikke fra sag til sag – så her er der fuld gennemsigtighed.

Det er værd at indregne, at både skøde og pantebreve udløser afgifter, når du køber en ejerlejlighed med lån. Der findes særlige regler i bestemte situationer. For eksempel er der lempelse ved overdragelser mellem ægtefæller og i forbindelse med separation/skilsmisse. Ved familiesager er det derfor vigtigt at kende de præcise betingelser, så du hverken betaler for meget – eller planlægger efter en lempelse, du ikke er berettiget til.

Du kan læse om principper, satser og undtagelser i vores guide til tinglysningsafgift ved boligkøb, hvor vi gennemgår, hvornår den faste og den variable del udløses. Overdragelser i forbindelse med brud kan have andre afgiftsregler, som vi gennemgår her: tinglysningsafgift ved skilsmisse.

Husk, at afgiften skal betales ved anmeldelsen til tinglysning. Det betyder, at betaling skal være på plads, før systemet behandler skødet. Sæt derfor afgift og hæftelser ind i din tidsplan, så finansieringen ikke forsinkes af noget så lavpraktisk som manglende indbetaling.

Kan du selv tinglyse skødet – og hvordan foregår det trin for trin?

Ja, du kan selv tinglyse digitalt. Systemet er åbent for alle, og du underskriver med MitID. Processen kan virke enkel, men den kræver præcision: Små tastefejl, manglende dokumentation eller uklarheder om pant og fuldmagter giver afvisninger eller anmærkninger, der kan bremse din sag. Har du styr på detaljerne, kan du sagtens gøre det selv.

• Forbered dokumenterne: købsaftale, aftalte rettelser, evt. fuldmagter og pantepapirer.
• Udfyld skødet digitalt, så det stemmer 1:1 med de aftalte vilkår.
• Underskriv med MitID (begge parter) og vedhæft nødvendig dokumentation.
• Betal afgiften og indsend til tinglysning. Hold øje med eventuelle anmærkninger.
• Få anmærkningsfrit skøde. Herefter kan købesum frigives efter aftale.

Den officielle indgang er Tinglysningsrettens system for digital tinglysning, som du finder via Tinglysning. Vil du have et overblik over, hvilke trin der typisk skaber stopklodser, kan du med fordel kende de gængse tinglysningsregler og standardkrav til bilag. Det handler især om identifikation, præcis ejendomsangivelse, korrekt håndtering af pant samt lovlig dokumentation for fuldmagt.

Husk, at tinglysningen ikke “retter” fejl i dit skøde. Systemet kontrollerer formelle krav, men indholdet er dit ansvar. Brug derfor tid på tekstens ordlyd, henvisninger til servitutter og koordinering med banken, så prioriteringen af lån passer med den rækkefølge, skødet bliver tinglyst i.

Hvad er forskellen på købsaftale, skøde og refusionsopgørelse?

Købsaftalen er jeres kontrakt. Her står pris, overtagelsesdato, løsøre, forbehold og alle de vilkår, der binder handlen sammen. Det er også her, I aftaler, hvad der skal ske, hvis noget går skævt: fx finansiering ikke falder på plads, eller der dukker forhold op, som giver krav på afslag.

Skødet er ikke en kopi af købsaftalen, men det dokument, der overfører ejendomsretten. Det er skødet, der bliver tinglyst og dermed registrerer dig som ejer i Tingbogen. Skødet skal derfor være præcist, men indeholder ikke alle de detaljer, som købsaftalen rummer. Det fokuserer på det, der er nødvendigt for at ændre ejerskabet: parter, ejendom, pris og de rettigheder og byrder, der skal tinglyses.

Refusionsopgørelsen kommer til sidst og opgør de udgifter, I hver især har båret omkring overtagelsen. Det kan være ejendomsskat, fællesudgifter til ejerforeningen og forsikring. Opgørelsen handler om at “dele regningen” fair ud fra datoer og forbrug. Den påvirker ikke ejendomsretten og bliver ikke tinglyst.

Sammentænker du de tre dokumenter, undgår du fejl: Aftal alt i købsaftalen, lad skødet afspejle de tinglysningsmæssige forhold, og brug refusionsopgørelsen til at lukke økonomien rent praktisk. På den måde bliver handlen både juridisk korrekt og økonomisk retvisende.